Cущественные условия договора строительного подряда.
Краткое содержание:
- Понятие договора строительного подряда.
- Существенные условия договора строительного подряда:
- предмет договора;
- срок выполнения работ;
- состав и содержание технической документации;
- сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления;
- цена работ.
Договор строительного подряда является одним из старейших и самых сложных и распространенных гражданско-правовых договоров и поэтому требует детального рассмотрения.
Определимся с понятием договора строительного подряда. Итак, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К существенным условиям договора строительного подряда относятся:
- Предмет договора.
Предмет договора, как следует из статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным
(п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (далее — Информационное письмо № 51).
Предмет договора включает в себя:
- содержание, объем, виды работ, которые должен выполнить подрядчик (процесс выполнения работ);
- результат, к которому должны привести подрядные работы (объект строительства. В данном случае указывается технические параметры объекта).
При указании предмета договора строительного подряда можно сослаться на техническую документацию, поскольку согласно п. 5 Информационного письма № 51 в соответствии со статьей 743 Гражданского кодекса Российской Федерации техническая документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о предмете договора:
«Подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить ремонтно-строительные работы офисных помещений Заказчика, расположенных по адресу: _________________, в соответствии с условиями договора, технической документацией и сметой, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.».
2. Срок выполнения работ.
Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (п. 4 Информационного письма № 51).
Срок выполнения работ включает в себя:
- срок начала;
- срок окончания выполнения работ.
Дополнительно можно предусмотреть промежуточные сроки – сроки завершения отдельных этапов работы.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения срока выполнения подрядных работ:
Вариант 1. Определить сроки начала и окончания работ конкретными датами (например, подрядчик обязан выполнить работы по договору в срок с 12.05.2020 по 31.07.2020 включительно).
Вариант 2. Определить срок начала конкретной датой, а продолжительность работ указать в календарных или рабочих днях (например, срок выполнения работ по договору 30 рабочих дней начиная с 12.05.2020).
Вариант 3. Определить срок периодом, который будет исчисляться с момента, когда одна из сторон исполнит свои обязанности или наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (например, срок выполнения работ по договору составляет 24 месяца с даты подписания сторонами документов о передаче строительной площадки).
Также срок начала работ привязывают к:
- моменту выплаты аванса;
- дате подписания договора;
- моменту, когда заказчик получит положительное заключение экспертизы проектной документации.
Вариант 4. Срок выполнения работ указан в графике (календарном плане) выполнения работ, который является приложением к договору строительного подряда и имеет ссылки на него (например, работы по договору должны быть начаты, завершены и производятся в соответствии с графиком производства работ (приложение № __) и с учетом положений п. ___ договора).
Не рекомендуется использовать формулировки в договоре строительного подряда «до полного выполнения работ», «по согласованию сторон», поскольку в данных случаях срок выполнения работ считается не согласованным сторонами, а это означает, что договор строительного подряда считается незаключенным.
3. Состав и содержание технической документации (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Состав технической документации включает в себя:
- проектная документация (например, проект строительства, реконструкции объекта);
- рабочая документация. Она предназначена для производства строительных работ.
«Техническая документация, разрабатываемая подрядчиком по объему, составу, качеству должна соответствовать:
- требованиям установленным договором;
- требованиям обычно предъявляемым к подобного рода документации;
- технологическому, функциональному, коммерческому назначению объекта;
- строительным нормам и правилам;
- федеральным законам и подзаконным актам;
- техническим регламентам.
Подрядчик гарантирует, что техническая документация и ее части не будут содержать упущений, неточностей, дефектов, в том числе вызванных ошибками или упущениями в инженерной разработке и будут соответствовать нормам в области строительства.».
4. Сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Техническая документация должна быть согласована сторонами и остается неизменной до завершения строительства.
«Подрядчик разрабатывает техническую документацию (далее – ТД) и передает ее на утверждение Заказчику не позднее 10 рабочих дней с момента подписания договора.
В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть подвергнута государственной экспертизе, экспертизе промышленной безопасности, иной подобной экспертизе Подрядчик должен в счет цены работ обеспечить получение положительного заключения соответствующих экспертиз в компетентных гос. органах и (или) иных организациях.
В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть согласована, сертифицирована или утверждена в компетентных гос. органах и (или) иных организациях, Подрядчик обязан в счет цены работ обеспечить получение необходимых согласований, сертификатов, утвержденных в отношении ТД.
Подрядчик несет ответственность за качество ТД и гарантирует соответствие объекта, построенного на ее основе, требованиям договора строительного подряда.».
5. Цена работ. Суды называют условие о цене работ существенным условием договора строительного подряда.
Цена работ должна покрывать издержки подрядчика и включать вознаграждение (п. 2 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения цены работ:
Вариант 1. Закрепить условие о цене работ как «затраты +» (открытая цена).
В данном случае заказчик обязуется выплатить подрядчику:
- все фактические (сметные) затраты на выполненные работы по договору;
- % от этих затрат или фиксированное вознаграждение (сметная прибыль).
Цена может быть определена без дополнительных согласований (п. 6 Информационного письма № 51).
Вариант 2. Закрепить условие о фиксированной (твердой) цене работ.
В данном случае в договоре строительного подряда необходимо отдельно указать учитывает ли смета НДС. Иначе НДС можно взыскать сверх цены договора.
Вариант 3. Сформулировать смешанное условие:
- фактические затраты подрядчика;
- % от этих затрат или фиксированное вознаграждение.
- максимальная цена.
Расчет цены необязательно делать в договоре. Цену можно определить в смете, которая является приложением к договору строительного подряда.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о цене работ:
«Цена договора включает в себя все без исключения издержки Подрядчика, связанные с выполнением работ, в том числе производственные и эксплуатационные затраты, накладные расходы, налоги, сборы, командировочные, суточные, стоимость ГСМ, обслуживания и ремонта техники и оборудования, стоимость временных материалов. Подрядчик отказывается от любых претензий к Заказчику в отношении любых ошибок, которые Подрядчик совершил при определении цены договора. Все риски и расходы, связанные с такими ошибками, полностью относятся на счет Подрядчика.
Расчет цены по договору приведен в смете на строительство объекта (приложение № __). Ошибки, сделанные Подрядчиком при расчете расценок, указанных в смете, полностью относятся на счет Подрядчика и не является основанием для изменения цены договора строительного подряда.».